|
选择字色： 选择背景色：
回书目 
如果银行购房按揭贷款的利率上升，银行允许贷款者购房的价值和年工资的比例（房价收入比）下降。例如，假若按揭贷款利率上升为6%，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入8.6倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为8%，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入7.04倍的住宅。反之，如果按揭贷款利率下降为5%，那么银行将把购房限制放宽为年收入的9.61倍，见表6-1。
表6-1 银行按揭贷款所允许的房价收入比
利率（%）4.005.006.007.008.009.00
房价收入比10.819.618.607.767.046.42
资料来源：根据本文公式计算所得。
按照中国2004年数据，每户平均住房面积为74.2平方米。2004年平均房价为每平方米2 714元，那么，每套住房平均为201 375元。人均年收入为10 129元，每个家庭平均2.98人，平均家庭年收入为30 184元，需要用6.67年的全部收入才能购买一套住房。这个期限低于银行所允许的极限。从这些数据可以看出，中国的房地产市场仍然处于居民可承受的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。
当前居民按揭贷款政策主要有两个部分：第一，购房首付20%（购买第二套住房的时候，这个比例上升为30%）；第二，按揭月付不超过收入的50%。这两部分的目的都是防范银行风险。强调按揭首付的比例是贷后把关。只要房价不跌破20%，银行的贷款就是安全的。设置月付按揭上限，强调还贷的资金流，是贷前把关。显然，银行重视贷后把关的力度超过了贷前把关。
在现代金融理论中，贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题，自然不会出现需要动用抵押品还贷的局面。以月收入的50%作为按揭贷款的月还款上限，风险很大。很难判断一个家庭为按揭贷款支付了月收入的50%以后是否还能维持正常的生活。
有两个理由也许能够替当前房贷政策做些解释。第一，银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当前收入，而居民将来的收入会逐步增加。第二，居民申请房贷的时候提供的收入证明多数是他们工资单上的正规收入。除此而外还有相当大比例的其他收入。有人估计，在一般情况下，没有列入工资单的收入可能接近工资收入。
因为这两种解释都具有非常大的不确定性，不能作为银行发放房贷的依据。银行发放房贷的标准只能依据眼下能够实现的收入，而不能包括未来不确定的收入增加额。尽管大部分人的收入确实在逐年增加，但是，波浪式前进是经济发展的普遍规律，有高峰必有低谷。在世界经济史上未曾有任何一个国家能够长期保持高速增长而不出现低谷的。中国经济发展已经经历了6个非常明显的周期，今后也必然会出现时起时伏的周期变化。不要一听说将来还有经济发展的低谷就不高兴，更不能把当前居民收入高速增加的趋势作为银行放贷的依据。为了防范银行风险，发放房贷的时候只能以当前能够实现的收入作为计算房贷的依据。至于说灰色收入究竟有多少，这不是银行能够查清的问题。绝对不能拿说不清楚的收入作为银行放贷的依据。
回书目 
